高峰对话：发现房产下一个十年的发展趋势

　　为迎接2017广州《财富》全球论坛，彰显广州世界一流中心城市科技创新风采，2017年11月1—2日，由广东省互联网协会主办、全球未来科技大会组委会与全球领先的新经济行业数据挖掘与分析机构艾媒咨询集团承办的“2017全球未来科技大会”在广州琶洲保利世贸博览馆隆重开幕。艾媒网对此次大会进行了全程直播。

　　本届大会以“发现·下一个十年”为主题，共设置未来出行、人工智能、新零售、未来文化科技、未来房产、未来企业服务、未来营销创新等多场平行论坛。大会延续往届大会的盛况，汇聚各行业精英大咖与知名媒体，围绕科技创新聚焦业界前沿话题，探讨未来行业的发展方向，打造最具未来感的互联网风云盛宴。

　　本届大会规模空前，会场占地面积1.5万平方米，参与企业超过400家;参与报道的主流媒体超过200家;大会期间接待知名演讲嘉宾200位、海内外移动互联网CEO约200名、互联网相关行业人士6万人次，是华南地区规模最大、规格最高的互联网盛会。

　　会上，中大MBA联合会副主席张芯蕊、好租网销售副总裁曹宇、齐家网COO毛新勇、搜床科技（Xbed）集团创始人李春田、蘑菇租房联合创始人龙东平、房掌柜董事长张毅出席2017全球未来科技大会-未来房产发展论坛高峰论坛环节，本次高峰对话的主题为《发现房产下一个十年的发展趋势》。

　　以下是高峰论坛演讲实录：

　　主持人中大MBA联合会副主席张芯蕊：接下来的环节是高峰对话。参与本次对话的嘉宾还有：好租网销售副总裁曹宇、齐家网COO毛新勇、搜床科技(Xbed)集团创始人李春田、蘑菇租房联合创始人龙东平、房掌柜董事长张毅。让我们掌声热烈欢迎以上几位嘉宾！

　　“十九大”报告给未来5~10年的房地产市场定下了调，未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开，并强调要加快建设主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。请各位嘉宾从各自的领域解读这一政策对房产市场的影响。

　　张毅：刚才PPT里分享的提到了这个问题，我做一下补充，我记得大家看到1998年中国商品房开始，到2006年、2007年，当初政府对于租赁用房更多是通过政府的主体供应解决，经济适用房、廉租房、公租房，我相信在座朋友未必享受到了政府的政策，也未必住过政府的这种保障住房。我们拿深圳来举例，深圳当时政府供应的房子，一般的人根本没有机会分配到这样的房子，基本都是政府的公务员，北京当初所谓的开豪车住经适房的现象非常普遍，这种稀缺的资源往往到不了普通民众手里。各位嘉宾也都知道，现在我们说商品房跟租赁用房，两条线并行，但我认为是平行不交叉的，买得起的还是商品房解决，买不起房的租赁来解决。但这个阶段新房供应的量非常有限，因为土地资源有限，未来去北上广深，二手房的交易量已经超过新房的交易量，未来逐步也会进入到二手房超过新房的交易趋势。

　　龙东平：我比较偏向于租房，尤其是年轻人，刚走进社会，买房的成本非常高，现在国家又在大力地推动，以前有点小，现在大家可以看到这次是来真的了。无论是大面积的地块全部用来做租房，涉及到租房管理的各种法律法规都已经明确在制订了，这方面广州我觉得是非常快的，第一个提出租售同权，这次直接把租房的标准在全国率先明确了，尤其在广州租房发展前景是非常大的。正如我刚才在分享里面所提到的，我们希望能够通过技术去整合社会的各种资源，让租房这件事情就像今天的酒店一样，就像自来水一样非常方便，全部在线有评价，有各种处理的机制，把效率提上去，把成本降下来，我希望大家一起来努力，把这件事情做好。

　　李春田：房间是用来住的，不是用来炒的，我觉得应该回归它的本质，在房地产市场买卖市场发达，但使用市场很不发达，使用价值没有完全挖掘出来。在买卖的过程中价格已经体现了，更多的是持有阶段是剩余价值，在租赁市场这些本质没有得到发挥。一栋房子是有生命的，它的价值是足以提高的，在使用漫长的过程里价值的发挥——使用价值的发挥根本意义上就两个字，运营。我们看得很清楚，以广州为例，两家旗鼓相当的产品一墙之隔，差价达到5000以上，在房地产的后市场的挖掘，使用价值才是关键，回归到使用价值上，“房住不炒”这个词语体现的是这样的过渡，蕴藏的是市场真实的规律。

　　毛新勇：刚才主持人说的租售同权，我关注得很少，我是既得利益，我们都经历过上海的房价。我觉得至少像我们目前很多同学很少会考虑未来租房，包括自己的孩子，我们也不大会想，我们很多同学在一起的时候更多是想未来的孩子不用担心住房的问题。买房对现在的年轻人压力很大，我觉得量力而行，都是从农村里出来的，每一个时代都会有每一个时代的机会，就看怎么把握。我觉得从自住和租赁市场对装修市场影响还是蛮大的，自住老百姓装修的时间和装修成本不会放到第一要素考虑，但租房子可能会放到第一要素考虑，而且租房的基本是C2B2C，就是里面的B端去做的。他们集中去收房，一个月收上万套房子，自己家装，租赁房子，他们考虑的是成本，我以什么样的价格装修好，然后考虑的是时间，因为他就可以流动，他跟自住的装修市场是完全不一样的。

        对装修行业来说，未来的租赁市场的蓬勃发展，这个很难用家装来定义，我们走搜床合作，或者跟哪个二手房交易平台，或者客栈民宿等等，对整个装修行业的挑战不是2C的，是2B的事情。我们跟大的平台推出恰当的产品，当然现在很多这样的品牌推出自己的家装事业部，是不是靠谱我不知道，是不是一定要自己组建家装事业部，我是有问号的，现在国内品牌很多家装事业部的负责人都是我手下。从“十九大”这个角度房子是用来住的，我也不敢引导，我就是谈谈对装修市场的想法。

　　曹宇：我是好租网专门负责销售领域的。刚才几位都谈到了住宅类的，好租网主要是商业办公方面，我粗浅谈一谈“十九大”，或者“十九大”的政策和我们未来的商业地产的趋势。大家小的时候都记得，那个时候我们在谈我们的社会的主要矛盾是人民群众日益增长的生活需求和落后的生产力，但现在的主要矛盾已经变化了，主要是强调人民群众对美好生活的向往和现在供给的不平衡、不充分的矛盾，社会的变化，我们生活水平的落后已经不再是中国的标签。我们的软件，我们商业运营方面在世界上很有名，在最近几年在商业方面发生了很大变化，我们很多商业地产的开发商是往运营方面改变，更主要是让楼的运营能满足不同人的需求，在国家双创的要求下，有很多80后、90后的创业者他们对房屋选址的要求发生了很大变化。

        北京大概的需求是15块钱左右，创业者一方面价格是很大的因素，另一方面对办公的个性化需求也是很大的因素，我们在建商业地产和转变轻资产商业运营的过程中伴随很多新的产品的出现，比如最近非常火的共享空间的引入，是满足了更多人不同的需求，办公不仅仅解决办公，还要解决多样化的需求。商业地产也会强调我们更多的，像国家对于商、住政策的限制，也让商业地产真正回归业态的属性，回到办公的属性，而不是商和住一起混乱的状态，国家也有相应的指导，我们也在这方面给我们的客户带来更多的在选址的匹配上，比如客户的标准化的标签上，我们让房和客更加标准化，让我们选客户、选址更加高效，这是我们适应国家的发展政策我们好租网的发展趋势。

　　主持人：习近平总书记“十九大”报告中在“坚持在发展中保障和改善民生”的部分，反复提及“住有所居”、“安居乐业”，可见在未来五年甚至更长一段时间，“居住”方式的充分发展及平衡发展，将成为房地产调整的一个方向。各位嘉宾能否结合自己的领域谈谈未来“居住”方式的新形态?

　　李春田：在一次交流里，我们提到一个观点，就是使用权和拥有权之间的分离非常关键，我们小的时候经常被教育共产主义是怎样的，是按需分配，剧烈的社会变革往往是争夺拥有权的，温和的社会变革是争夺使用权的，房屋是使用需求，我可以不拥有它。这个市场是否能够打开，价值能否流动起来，在任何一个领域，我们都看到租赁是分销经济的初级形式，把拥有权和使用权分离以后，让更多人没必要通用更多资源。同时对商家打开了巨大的市场空间，无论从互联网的切入，还是从原来传统产业的升级都带来了巨大的市场结构性的机会，这个机会可以延伸很久。在座的各位也都是在这个机会里面享受着红利，这个红利可以延伸很久，这是市场的共识。

　　张毅：前面没讲到，房掌柜除了新房跟二手房的交易布局之外，我们在长租公寓以及互联网精装修方面也有布局的考虑，精装修这块我们今天学习精装修怎么做，包括长租公寓，我们应该考虑这样的布局。我赞同租房会成为一种生活方式，特别对于95后甚至00后这样的群体起来之后，他们父辈这一代享受了中国商品房的红利阶段，家里已经有住房，他本身在资产的保值增值上是有一定安全效益的，不会像家庭资产里没有房产配置，我觉得他想住别墅可以住别墅，想住小公寓也可以住公寓，想住城市中心也可以，想住郊区也没问题，这样的租房生活形态会成为一种生活方式我是赞同的。

        另外我们在反思，很多年前，中国商品房开始没几年之后，当时提了5+2的生活方式，当时提了很多，当时本身开发商的营销概念，相对而言，地段没那么好、偏郊区的住宅，自然环境、空气相对更好，吸引到更多的客户来买偏远地区的营销的提法。在这种居住形态并没有成为主流，我们看到的是更远的距离。比如我们在广东的，大家去到三亚，去到海南，是随着本身空气污染，随着消费升级，大家有房子之后，更远的构架，不一定是5+2，比如是10+2、11+1，一年里有11月是在所工作的城市常态化居住，但一年里面有可能一个月或者两个月去到自然环境更匹配、更好，比如云南、海南这样的区域的候鸟式居住，随着大家更有消费能力的时候会成为长远的方式，北方空气雾霾比较重的，华北，大家很早期去海南购房的已经很多，这种趋势还会加速。

　　主持人：共享办公进入中国已有几年的时间了，有成熟的办公系统、周到的服务体系，更重要的是，共享办公加速了创业创新企业的成立与成长，为社会创造了更多发展机会，同时减少了更多消耗。但企业该如何解决盈利难题?未来共享办公的发展将会怎样?

　　曹宇：刚才谈到共享空间产品的出现在我刚才谈的大背景下出现的，企业对于办公的需求更加多样化和灵活，国家的政策也正在引导让企业办公回归业态的本质，在这个背景下市场是有很强的需求的，在大背景下，我们看很多曾经是地产商背景的纷纷加入到共享空间的领域里，因为这个领域还是非常巨大的。它的瓶颈，我想举一个例子，就是广州，好租在做运营方面也在和共享空间做深入的合作，我们和共享空间的合作在广州比较好的项目去化率有60%，甚至到70%，但我们也发现了一些问题，它能够建共享空间，但在客户需求把握上，客户体验上如何让他的办公更加舒适其实是有问题的。

        我们有一个最近合作的伙伴会出现这样的问题，他的共享空间按照他的理念做出来的，但在我们和他接触中，在匹配客户去看的过程中，客户不仅价格是一方面，对他的体验，在共享空间里的10平米小的空间企业是要求私密性的，但他办公空间由于消防的问题，共享空间是半开放，客户的体验就不太好。我们反馈这样的问题的时候，他在做二次改造的时候成本就上去了，无法再提供价格低廉、体验好的产品了。我们在共享空间的设计上，更多的需要前期的调研，区域的调研，对于区域客户的喜好要更加明确的指向，反应到我们的产品过程中，这样才能够更加灵活地多样性的，定制化的满足客户的需求。

　　好租不仅我们是做客户的选址，我们也在做商业，比如企业的租赁、企业的设计、企业的办公装修，我们会发现现有的小微的企业对于办公的功能性有最基本的要求之外，对于办公空间的装修也有个性化的需求，这个我们很难想象。我们发现，尤其最近几年有很大的变化，因为我们有很多的企业合伙人或者CEO很多都是80后、90后，他们不仅要求我在居住环境更加舒适，办公环境也要更加舒适和个性化。我们也在满足客户不同的需求，在共享空间里也要抓住客户需求的变化，来推出适应的产品，才能突破瓶颈。如果千人一面，所有产品都一样的话又会沦为价格战，产品的二次改造成本就会上来了。

　　主持人：从以往的“居者有其屋”到现在的“住有所居”，国家的使命是让人民住得好，而不再局限于屋子是否有个人产权，也即租赁成为新潮流，成为大势所趋。租赁市场的发展前景看好，对租房、家装会带来什么样的影响呢?

　　毛新勇：刚才已经表达了我的观点，随着租赁市场的发展，更多的家装的用户，可能不是来自于个人消费者，可能来自于二手房的平台，这个现在是非常显著的。包括我自己在上海有个房子，我就通过APP二手房交易帮我每个月固定交房租。我觉得对整个装修的市场来说，租房子的需求跟过去普通老百姓的需求是不一样的，但从老百姓的装修来说，我觉得舒适性是非常核心的关键。像齐家最近推的，我希望老百姓的装修能够把智能音响植入进去，可能是物联网的入口，以后起来的话，你说一句话，它就会自动启动家里的很多设备，包括在卫生间的时候，刷牙的时候启动喜马拉雅，可以听一些你感兴趣的内容，包括启动你家里各种设备，这就是舒适性的体现。

        以前舒适性可能会想着强弱电、开关点位布局要合理，现在就是无线。这种舒适性还代表不了未来的舒适性，未来的舒适性会有更多的代表，表现人的1/3会在床上，床会作为未来大健康的入口，装修的时候就考虑到舒适性，包括跟未来大健康物联网的结合。你说面对租赁市场，不管是B端还是C端根本不会考虑这个问题，他可能更多考虑实用、性价比、时间，可能他对软装的搭配快速地结合，普通老百姓考虑的会不一样。面对这两块市场的时候，我们目前是区分来看的，我觉得更多的时候我们齐家会把租赁市场看成是2B的业务，我可能会跟他输出更多的产品，更多在设计端的结合，包括未来在产品供应链端的结合，2B是我们更多考虑的。

　　龙东平：租房成了一种生活方式，我觉得我看到的已经有三个方面的表现，第一个是大家的意识已经在发生很大的转变，政府这么大的力度在推，房价又这么高，大家对于租房生活越来越接受了，我一个朋友他前段时间谈了女朋友谈了很久了，一直说要买房才结婚，丈母娘非常坚决，但现在发现态度明显有好转了，接下来可能租房结婚应该会变成一种现实。租房同居，租房结婚，租房生孩子，租房赡养父母，已经变成很多正在发生的认知了，大家完全接受这种方式。第二点，租房变得越来越方便。我在PPT里有讲到我们的模式，一台手机可以解决几乎所有租房环节的问题，非常方便，可以很方便地找到很好的房子，可以很方便地去进行在线的评价、支付，包括支付方式都已经在进行改变，你可以以更低的成本，更低的方式租到更好的房子。第三个是租房的资源，变得越来越丰富，大量的闲置的办公楼、厂房正在转成可以用来租住的产品，也是比较大的趋势，之前是属于供不应求的局面，逐步会转变过来，一旦变成租客的市场的话，作为租房的人群就拥有更多的话语权。我觉得这三方面可能会导致整个租房进入完完整整的、真正意义上的生活方式。

　　李春田：主持人提到的是大租赁背景下的家装，我很赞同齐家的看法。租赁装修可能走的是轻量级的，我们有很多案例，楼上楼下一样的户型，差价只有100块，在未来个性化的需求是越来越明显了。尤其是灵活的租赁市场跟举家租赁市场是区别很大的，灵活租赁市场一个是走比特化，次元化的方向，人是活在自己的喜好里，随便一个小妹妹，他们宁愿租吉屋，布置成自己想要的房子，而且搬走的时候哪些是不要的，租客跟房东更多的谈判往往在于这个东西你能不能搬走，房东说我没地方放。这就是未来相当长的时间我仍然断定长租公寓很少有赚钱的，因为整个的利润结构力很窄，第一靠运营来切入附加值，第二靠装修增加附加值，附加值也是有限的，尤其在中国产能过剩的状态下，所以走次元化的比特化的趋势是必然的，这是唯一的活路。

　　主持人：感谢以上几位嘉宾的精彩分享。我代表组委会，对各位嘉宾表示衷心感谢。本场论坛到此结束。

　　(本文根据速记稿整理，未经演讲嘉宾审定)