绝“地”反击！“去房产化”背后的求生欲

 　　(一)

　　有人说，房改20年的又一轮来了。

　　1998年前后，那些活跃在当下的房企们先后诞生。

　　时间去到1985年，这一年中航地产成立。

　　三年后，1988年，万科集团进入房地产行业。

　　几年之后，1992年，绿地集团与碧桂园同年成立。1994年9月4日，碧桂园成功引进北京景山学校，开创了“名盘+名校”的全新发展模式，成为中国“教育地产”的缔造者。绿地集团在2013中国企业500强排名中位列第36位，在中国房地产企业排名中超过万科，位居第1位。

　　1993年，保利集团、龙湖地产、金地集团开始经营房地产。

　　1996年，时代地产也加入了。第二年，1997年，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，抢占先机，三年后，首度跻身为广州地产企业10强。

　　此后直到2003年，融创地产也报到入局。

　　再回到1998年，那年，挺过了金融危机，距离加入世界贸易组织还有两年。那一年，为了增加市场供应，缓解住房紧张和供应僵化的问题，国家实行了房地产体制改革，主要的内容就是停止住房分配制度，实行住房商品化和社会化。这次改革，史称“98房改”。

　　此后，房地产迎来了向上起伏的20年。1998年开始起的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，到2007年底差不多调整完毕。随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，又有一波上扬。从2008年开始新的一轮平稳增长。

　　房地产的发展，一晃20多年，当年的房地产大佬万科王石已经交棒给新一代继承人郁亮，有人说，房地产一轮过去了。

　　(二)

　　但这一轮，还不止体现在这里。

　　2018年，“去地产化”与转型成为了房地产的新趋势，房企改名一波又一波。

　　艾媒舆情(yq.dmncds.com)《2018上半年中国房地产行业品牌形象感知与危机处置分析报告》指出，转型和多元化成为2018年房企的关键词，并随着持有型项目的增加，部分房企将会参与到城市生活的运营，由“生意人”向“城市运营者”的角色转变。

　　转型的其中一个风向是，长租公寓。

　　长租公寓是房地产三级市场一个新兴的行业，引导房地产市场逐步向“租购同权”和“租购并举”的方向转变，租赁市场迎来新的发展机遇。并且，首次置业门槛的不断提高，令越来越多年轻人选择租房，流动人口和毕业大学生的租赁市场需求规模大，长租公寓发展前景广阔。

　　长租公寓产品的资产证券化为融资持续收紧的背景下面临“钱紧”难题的房企开了一扇窗。自2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”之后，资产证券化、债券等融资大门打开，多家房企和长租公寓品牌更密集发布融资计划，有效运用金融工具盘活存量资产，为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。

　　转型的另一个风向是基于房地产运营的联合办公。

　　联合办公作为一种基于共享办公空间的轻资产管理模式越来越受到房地产开发商的重视。潘石屹推出了SOHO3Q，万科前高级副总裁毛大庆创办优客工场，万科创立云工坊并联手联合创业办公社进军联合办公领域。不同于其他联合办公企业“二房东”角色，房地方开发商省去租地的环节，可以专注于改善空间设计和提高办公服务质量。

　　(三)

　　2018上半年，中国房产行业面临调控升级、监管加强、安全事故等负面新闻频发的困境。

　　2018年8月8日，国家发展改革委、人民银行、财政部、银保监会、国资委等五部门联合印发《2018年降低企业杠杆率工作要点》敦促建立健全企业债务风险防控机制，完善国有企业资本管理机制，健全企业债务风险监测预警机制，完善大型企业债务风险联合处置机制。

　　2018年1月，为了防范违规资金流向房地产，银监会发布了商业银行委托贷款管理办法。2018年3月，原银监会在两会政府工作报告中提出，要努力抑制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　房地产频发的乱象，开始让大众忧虑，舆情一度成负面指数。根据艾媒舆情监测，房地产舆情危机四起。

　　其一，销售乱象丛生。

　　6月28日，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动的通知》，于2018年7月初至12月底，在部分城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。7月31日，住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，所涉及企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。

　　其二，售后问题突出。

　　据中消协提供的数据显示，2018年上半年房屋类投诉量相比2017年上半年增加了32.5%。

　　其三，安全生产事故频发。

　　7月5日，住房和城乡建设部安全生产管理委员会办公室通报，2018年1-6月，全国共发生房屋市政工程生产安全事故336起、死亡390人，比去年同期事故起数增加15起、死亡人数增加5人，分别上升4.7%和1.3%。

　　(四)

　　艾媒舆情数据显示，关于房地产行业媒体的报道情感以中性舆情为主，负面舆情与正面舆情差异不明显。中央政府坚决打击房地产市场乱象的行动赢得了媒体的点赞，但个别城市存在纵容某些炒作房价的行为，新华社报道强调，“莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地”。

　　艾媒分析师认为，传统的房地产发展模式存在着种种弊端，各种事故和问题频出，部分房地产口碑欠佳。传统的房地产模式难以为继，去地产化已成为一种趋势。

        “长租公寓和联合办公正成为房地产行业新的风口，房企在转型过程中如果对网络舆情不够重视，就难免重蹈覆辙，走上传统房企的老路，值得注意。”艾媒分析师如是说。        

        归根结底，“去地产化”也好，转型也罢，皆是房企们的求生欲。